ทุนก่อสร้างคว้าที่ดิน’นิคมรถไฟ’

661

พบแล้วปริศนาคอมมูนิตี้ มอลล์ ใจกลางมหาชัย ทุนก่อสร้าง “อีเอ็มซี” คว้าที่ดินนิคมรถไฟมหาชัยก่อสร้างมูลค่า 500 ล้าน พร้อมแฟลตพนักงานรถไฟฯ ทดแทน คาดเปิดได้ภายใน 4 ปี บนทำเลใกล้แหล่งบ้านจัดสรรย่านถนนสหกรณ์ จับตาการแข่งขันค้าปลีก-แหล่งช้อปดุเดือด

ข่าวเศรษฐกิจกรอบเล็กๆ ในหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่ง ตีพิมพ์เมื่อเดือนพฤษภาคม 2557 นายชนะชัย ลีนะบรรจง ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อีเอ็มซี จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทฯ ได้ปรับโครงสร้างการทำธุรกิจจากเดิมที่รับงานก่อสร้าง งานระบบเอ็นจิเนียริ่ง มารับงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ย่านชุมชน เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มรายได้ให้กับบริษัท ซึ่งงานก่อสร้างจะรับเฉพาะโครงการที่อีเอ็มซีพัฒนา

ทั้งนี้ โครงการพัฒนาอสังหาฯ เริ่มได้ภายในกลางปีนี้ ประเดิมโครงการแรกคอมมูนิตี้มอลล์ และพลาซ่า ย่านกลางเมืองมหาชัย จ.สมุทรสาคร เนื้อที่ 21 ไร่ ซึ่งเมืองมหาชัย เป็นแหล่งชุมชนที่มีแรงงานต่างด้าวมาก โรงงาน ประชากร ที่นี่มีรายได้ต่อหัวสูงสุดอันดับ 3 ของไทย โดยคาดว่าจะรับรู้รายได้ส่วนหนึ่งสิ้นปีนี้

ถึงกระนั้น ก็ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่า สถานที่ก่อสร้างคอมมูนิตี้มอลล์ใจกลางเมืองมหาชัย บนพื้นที่ 21 ไร่นั้นอยู่ที่ไหน?

กระทั่งในการประชุมคณะกรรมการร่วมภาครัฐและเอกชน เพื่อแก้ไขปัญหาทางเศรษฐกิจจังหวัดสมุทรสาคร (กรอ.สค.) เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2557 ที่ผ่านมา นายสมคิด ลาภไพสิฐพิทยา นายสถานีรถไฟมหาชัย เปิดเผยว่า นิคมรถไฟมหาชัยมีแผนดำเนินการจัดทำเป็นศูนย์การค้า จะก่อสร้างประมาณปลายปี 2557 โดยเริ่มก่อสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับพนักงานการรถไฟก่อน

อย่างไรก็ตาม ในที่ประชุมต้องการทราบรูปแบบศูนย์การค้า และรถไฟเดิมจอดรถอยู่ที่นิคมรถไฟมหาชัย จะดำเนินการอย่างไรกับรถไฟที่ไม่ได้ใช้งานแล้ว จึงมีมติแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยขอข้อมูลการใช้พื้นที่เพื่อสร้างศูนย์การค้า และเชิญผู้แทนการรถไฟแห่งประเทศไทยมานำเสนอข้อมูลในการประชุทคณะกรรมการ กรอ.สค. ครั้งต่อไป

ต่อมาเดือนพฤศจิกายน 2557 นางสิริมา หิรัญเจริญเวช ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ปฏิบัติการแทนผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย ทำหนังสือชี้แจงต่อ ร.ต.ท.อาทิตย์ บุญญะโสภัต ผู้ว่าราชการจังหวัดสมุทรสาคร ว่า ที่ดินการรถไฟฯ ที่บริเวณนิคมรถไฟมหาชัย มีพื้นที่ประมาณ 31,991.80 ตารางเมตร (หรือประมาณ 19.99 ไร่) ปัจจุบันการใช้พื้นที่เป็นบ้านพักพนักงานการรถไฟฯ และสำนักงาน แต่สภาพทรุดโทรม

การรถไฟฯ จึงนำพื้นที่จัดหาประโยชน์ให้เอกชนเสนอโครงการสิทธิการเช่ามีกำหนด 30 ปี โดยแบ่งพื้นที่เป็น 2 ส่วน ประกอบด้วย พื้นที่จัดหาประโยชน์ จำนวน 25,750 ตารางเมตร (หรือประมาณ 16.09 ไร่) และพื้นที่ก่อสร้างแฟลตพนักงาน จำนวน 6,241.80 ตารางเมตร (หรือประมาณ 3.90 ไร่) โดยยินดีจัดส่งผู้แทนเข้านำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่นิคมรถไฟมหาชัย ตามที่จังหวัดประสงค์

กระทั่งในการประชุม กรอ.สค. ครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2557 ที่ผ่านมา การรถไฟแห่งประเทศไทยได้ส่ง นายชูศักดิ์ ขอร่วมกลาง หัวหน้ากองพัฒนาธุรกิจโครงการ ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน เข้าชี้แจงในที่ประชุม

นายชูศักดิ์ ระบุว่า สภาพพื้นที่นิคมรถไฟมหาชัย ในปัจจุบันค่อนข้างทรุดโทรม ขาดการบำรุง และการใช้พื้นที่อย่างไม่เต็มศักยภาพ อีกทั้งการรถไฟฯ ประสบปัญหาขาดงบประมาณซ่อมบำรุง และมีการบุกรุกที่ดิน จึงเป็นเหตุให้นำพื้นที่ตรงนี้ออกจัดหาประโยชน์โดยให้เอกชนลงทุน ซึ่งการรถไฟฯ ตรวจสอบพื้นที่ดังกล่าวแล้วพบว่าไม่กระทบกับโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดง (หัวลำโพง-มหาชัย) เนื่องจากจะแยกออกจากเส้นทางเดิมก่อนถึงสถานีมหาชัย ไปยังถนนพระราม 2 ถึงสถานีปลายทางบนถนนเศรษฐกิจ 1

การรถไฟฯ ได้เสนอแผนให้คณะกรรมการ ร.ฟ.ท. อนุมัติ ก่อนประกาศเชิญชวนเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2557 โดยมีเงื่อนไขให้เสนอโครงการพัฒนาที่ดินในเชิงธุรกิจ และให้มีมูลค่าโครงการไม่น้อยกว่า 360 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 3 หมื่นตารางเมตร ห้ามก่อสร้างตลาดสด ในระยะ 20 เมตรของเขตทางรถไฟห้ามมีสิ่งปลูกสร้าง และกำหนดให้ผู้ได้รับสิทธิ์การเช่าจัดโครงสร้างพื้นฐานการจัดระบบจราจร พร้อมจัดที่จอดรถและสาธารณูปโภคให้ครบถ้วน

โครงการดังกล่าว ได้ผู้ชนะการประมูล คือ บริษัท อีเอ็มซี จำกัด (มหาชน) เสนอโครงการคอมมูนิตี้ มอลล์ บนพื้นที่ 3 หมื่นตารางเมตร มูลค่าโครงการกว่า 500 ล้านบาท พร้อมก่อสร้างถนนเลียบทางรถไฟ ปรับปรุงภูมิทัศน์ และก่อสร้างแฟลตพนักงานรถไฟ มูลค่า 80 ล้านบาท โดยการประกาศเชิญชวนยืนยันว่ามีการประกาศตามขั้นตอน

เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2557 ที่ผ่านมา การรถไฟฯ ได้จัดทำสัญญาเช่าให้กับบริษัท อีเอ็มซี ซึ่งระยะเวลาดำเนินการก่อสร้างที่บริษัทฯ ได้ยื่นข้อเสนอมีระยะเวลา 4 ปี และจัดทำสัญญาจัดหาประโยชน์ 30 ปี หลังจากลงนามแล้วเป็นหน้าที่ของบริษัทฯ ที่จะไปพัฒนาแบบตามที่เสนอ และนำมาสู่กระบวนการยื่นขออนุญาตต่อเทศบาลนครสมุทรสาคร และการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ตามกฎหมาย

661-2

“สาครออนไลน์” วิเคราะห์สภาพพื้นที่นิคมรถไฟมหาชัย เริ่มจากถนนนิคมรถไฟ บริเวณสามแยกเข้าถนนนรสิงห์ ก่อนข้ามทางรถไฟแยกซ้ายไปยังถนนเดิมบาง พบว่าโดยปกติมักจะมีการจราจรคับคั่งในช่วงเช้าและเย็น เนื่องจากเป็นเส้นทางคมนาคมที่รับรถมาจากถนนกิจมณี และถนนสหกรณ์ เข้า-ออกพื้นที่ตลาดมหาชัย ซึ่งเป็นแหล่งสถานศึกษา สถานที่ราชการ และตลาดสด

ไม่ใช่ครั้งแรกที่การรถไฟแห่งประเทศไทย ให้สิทธิการเช่าที่ดินแก่ “ภาคเอกชน” เพื่อทำเป็นศูนย์การค้า

เพราะเป็นที่ทราบกันดีว่า เซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าว ศูนย์การค้าที่มียอดขายเป็นอันดับต้นๆ ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา และปรับปรุงหน้าตาอย่างที่เราเห็นกันอยู่ในปัจจุบัน อยู่บนที่ดิน 47 ไร่ การรถไฟแห่งประเทศไทย บริเวณย่านพหลโยธิน ซึ่งมีการเช่าระยะยาวอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดได้ต่อสัญญาเช่าเมื่อปี 2552 เป็นระยะเวลา 20 ปี มูลค่า 21,000 ล้านบาท

หรือจะเป็นเมื่อปี 2551 ที่ จ.อุดรธานี การรถไฟฯ ได้ให้ บริษัท อุดรพลาซ่า จำกัด เช่าที่ดิน 25 ไร่ บริเวณริมทางรถไฟสายอีสาน ก่อนถึงสถานีรถไฟอุดรธานี เป็นระยะเวลา 34 ปี เพื่อพัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ “ยูดี ทาวน์” ในรูปแบบโอเพ่นมอลล์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท ปัจจุบันกลายเป็นแมกเนตสำคัญของ จ.อุดรธานี มีจำนวนลูกค้าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยวันละ 20,000 คน

กระทั่งมีกลุ่มทุนจาก จ.อุบลราชธานี เข้ามาก่อสร้างศูนย์การค้าเนวาด้า ซึ่งอยู่อีกฝั่งถนนหนึ่ง รวมทั้งกลุ่มทุนจากส่วนกลางอย่างแสนสิริและแอลพีเอ็นก็ก่อสร้างคอนโดมิเนียมบริเวณใกล้กันอีกด้วย ล่าสุด ริมทางรถไฟสายอีสานฝั่งตรงข้ามยูดี ทาวน์ ก็จะมีศูนย์การค้าอีกแห่งหนึ่งที่เรียกว่า “เออีซี สแควร์” เช่าที่ดิน 23 ไร่กับการรถไฟฯ เป็นเวลา 30 ปีเช่นกัน ซึ่งมีแผนที่จะเปิดขายพื้นที่ในเดือนกุมภาพันธ์ 2558

เมื่อพิจารณาถึงแหล่งช้อปปิ้งและศูนย์การค้าพบว่า ใจกลางตลาดมหาชัยมีศูนย์การค้าน้ำพุพลาซ่า อาคาร 5 ชั้นและชั้นใต้ดิน บริเวณวงเวียนน้ำพุมหาชัย ขนาดพื้นที่ 6,000 ตารางเมตร ซึ่งเปิดให้บริการมานานถึง 21 ปี ปัจจุบันมีท็อปส์ ซูเปอร์คุ้ม เป็นแมกเนตหลัก ขยับออกไปทางถนนนรราชอุทิศ เดิมเป็นศูนย์การค้าซีดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ ปัจจุบันให้บริษัท ซี.เจ. เอ็กซ์เพรส กรุ๊ป จำกัด เปิดเป็นห้างซีเจคุ้มราคา สาขามหาชัย

ปัจจุบันแหล่งช้อปปิ้งในพื้นที่มหาชัยได้ขยับไปยังรอบนอกเขตเทศบาลนครสมุทรสาครมากขึ้น เช่น การเปิดห้างสรรพสินค้าบิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ สาขามหาชัย บริเวณถนนเศรษฐกิจ 1 ซึ่งมีโรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ เป็นแมกเนตร่วม หรือจะเป็นคอมมูนิตี้ มอลล์ แห่งแรกของจังหวัดอย่าง “พอร์โต้ ชิโน่” ซึ่งมีแองชอร์หลักอย่างฟู้ดแลนด์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต และล่าสุดห้างค้าปลีกอย่างเทสโก้ โลตัส เปิดสาขาสมุทรสาครแห่งที่ 2

อย่างไรก็ตาม ในย่านถนนสหกรณ์ ซึ่งอยู่ใกล้เคียงกับนิคมรถไฟมหาชัยนั้น มีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย อีกทั้งกลุ่มทุนจากกรุงเทพฯ เฉกเช่น แลนด์ แลนด์ เฮ้าส์ ก็ลงทุนโครงการบ้านเดี่ยว พฤกษ์ลดา มหาชัย อีก 280 ยูนิต ซึ่งกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนมหาชัยที่มีกำลังซื้อสูง คาดว่ากลุ่มผู้พักอาศัยในย่านดังกล่าวจะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก และจะนำไปสู่การช่วงชิงลูกค้าของแหล่งช้อปปิ้งอื่นๆ ตามมา

จึงเป็นที่น่าจับตามองถึงคอมมูนิตี้ มอลล์ใจกลางเมืองมหาชัย บนที่ดินนิคมรถไฟมหาชัยเดิมว่า หน้าตาจะออกมาเป็นอย่างไร และการแข่งขันช่วงชิงลูกค้านักช้อปจะดุเดือดแค่ไหน ถึงตอนนั้นจะเป็นการสร้างสีสันและมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับสมุทรสาคร เมืองสำคัญทางเศรษฐกิจที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วพร้อมการเติบโตของที่อยู่อาศัยและชุมชน แบบชนิดที่ว่ามหาชัยเวลานี้ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป.

– กิตตินันท์ นาคทอง –



4 ความคิดเห็น เรื่อง “ทุนก่อสร้างคว้าที่ดิน’นิคมรถไฟ’”

  1. อลิษา กล่าวว่า:

    ก.พ. 27, 15 at 7:13 am

    สนใจเช่าพื้นที่ขายเสื้อผ้าค่ะ

  2. Report | Sakhon Online» Blog Archive » เผยโฉมคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ “แลนด์มาร์ค มหาชัย” กล่าวว่า:

    พ.ค. 30, 15 at 4:35 pm

    […] […]

  3. ศิริภรณ์ กล่าวว่า:

    มิ.ย. 03, 15 at 4:03 am

    ติดต่อจองพื้นที่ได้ที่ไหนคะ

  4. ศิริภรณ์ กล่าวว่า:

    มิ.ย. 03, 15 at 9:17 am

    ติดต่อจองพื้นที่ขายของได้ที่ไหนคะ


แสดงความคิดเห็น


เงื่อนไขในการแสดงความคิดเห็น
• กรุณาแสดงความคิดเห็นด้วยถ้อยคำที่สุภาพ โปรดงดเว้นการใช้คำหยาบคาย ส่อเสียด ดูหมิ่น กล่าวหาให้ร้าย สร้างความแตกแยก หรือกระทบถึงสถาบันอันเป็นที่เคารพ
• การลบความคิดเห็น ที่ไม่เหมาะสม สามารถกระทำได้ทันที โดยไม่ต้องมีการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า
• ทุกความคิดเห็นไม่เกี่ยวข้องกับผู้ดำเนินการเว็บไซต์ และไม่สามารถนำไปอ้างอิงทางกฎหมายได้

เรื่องก่อนหน้า-ย้อนหลัง